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Quando usar

Em toda alienação onerosa por PF de bem ou direito (imóvel, veículo, ação, cota, cripto, ouro). Apuração no mês da alienação, DARF cód 4600 até último dia útil do mês subsequente.

Inputs necessários

1. Tipo de bem (imóvel, ação, veículo, cripto, etc.)
2. Data de aquisição e valor de aquisição (escritura, NF, custo médio ações)
3. Data de alienação e valor da venda
4. Despesas comprovadas (corretagem, ITBI quando pago pelo vendedor, benfeitorias)
5. Histórico de aquisições parciais (consolidar custo médio)
6. Hipóteses de isenção aplicáveis

Cálculo geral

Ganho de capital = Valor de alienação − (Custo de aquisição + Despesas)
Imposto = Ganho × Alíquota

Alíquotas progressivas (imóveis, bens em geral — Lei 13.259/2016)

Ações fora da B3 e bens em geral (Lei 13.043/2014, regra antiga 15%) — confirmar.

Criptoativos

• Alíquota 15% sobre ganho mensal > R$ 35.000 vendido (Lei 14.754/2023 e IN RFB 1.888/2019).
• Ganho até R$ 35.000 isento.

Veículos

• Bem de uso pessoal — isento se < R$ 35.000 (Lei 9.250 art. 22).

Isenções relevantes (imóvel)

1. Único imóvel até R$ 440.000

• Vendedor que não realizou outra alienação isenta nos últimos 5 anos
• Imóvel residencial, comercial, terreno
• Lei 9.250/95 art. 23

2. Reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias

• Vendedor de imóvel residencial que adquire outro residencial no Brasil em até 180 dias
• Pode ser parcial (proporcional)
• Lei 11.196/2005 art. 39
• Não usar nos últimos 5 anos

3. Imóvel adquirido até 1969

• Isenção total (RIR art. 132 II)

4. Pequenos imóveis rurais (até 50 ha)

• Isento se for único e o vendedor for pequeno produtor (Lei 9.393/96)

Redutores de imposto (Lei 11.196/2005)

Para imóveis adquiridos antes de 2017, há redutor decrescente:

Redutor 1 (Fator 1) = 1 / (1 + 0,005 × (mês_alien − dez/2005))
Redutor 2 (Fator 2) = 1 / (1 + 0,0035 × (mês_alien − dez/2014))

Aplicar conforme a IN RFB 84/2001 e simulador GCAP.

Custo médio (ações fora B3 e cripto)

Aquisição 1: 100 ações × R$ 10 = R$ 1.000
Aquisição 2: 200 ações × R$ 13 = R$ 2.600
Estoque: 300 ações, custo total R$ 3.600
Custo médio = R$ 12,00
 
Venda: 100 ações × R$ 18 = R$ 1.800
Custo das vendidas = 100 × 12 = R$ 1.200
Ganho = R$ 600 → IR 15% = R$ 90

Passo a passo

1. Identificar o bem e a operação

• Tipo + datas + valores

2. Verificar isenção

• Bens > R$ 35.000 (limite ações), R$ 440.000 (imóvel), R$ 35.000 cripto/mês
• Reinvestimento em 180 dias
• 1969

3. Calcular ganho

• Custo de aquisição com despesas (escritura, ITBI, corretagem, benfeitorias com NF)
• Aplicar redutores quando cabível

4. Lançar no GCAP (programa anual da RFB)

• Importar para o IRPF na ficha "Ganhos de Capital"
• Gerar DARF cód 4600

5. Pagar até último dia útil do mês subsequente

6. Declarar no IRPF anual

• Ficha Bens e Direitos: dar baixa do bem alienado
• Ficha Ganhos de Capital: importar do GCAP
• Comprovar isenção (Bens e Direitos com observação) ou pagamento

Templates

Cálculo de ganho de capital (imóvel)

IMÓVEL ____________________________
Adquirido em: __/__/____ por R$ _________
+ Despesas com aquisição (escritura, ITBI): R$ _________
+ Benfeitorias com NF: R$ _________
= CUSTO TOTAL: R$ _________
 
Alienado em: __/__/____ por R$ _________
- Comissão imobiliária: R$ _________
= VALOR LÍQUIDO: R$ _________
 
GANHO BRUTO = Líquido − Custo: R$ _________
 
REDUTORES (Lei 11.196):
  Fator 1 (aquisição < 12/2005): ___
  Fator 2 (aquisição < 12/2014): ___
Ganho ajustado: R$ _________
 
ALÍQUOTA: __% (faixa progressiva)
IR DEVIDO: R$ _________
 
ISENÇÃO?
[ ] Único imóvel até R$ 440k (Lei 9.250 art. 23)
[ ] Reinvestimento residencial 180 dias (Lei 11.196 art. 39)
[ ] Aquisição < 1969
 
DARF cód 4600: R$ _________ Vto: __/__/____

Erros comuns

• Esquecer de gerar DARF mensal — multa 0,33%/dia + Selic + multa de 75% se intimado.
• Não documentar benfeitorias (precisa NF) — Receita não aceita.
• Aplicar isenção R$ 440k e o vendedor já a usou nos últimos 5 anos.
• Reinvestimento em 180 dias com imóvel comercial — só vale residencial.
• Cripto: não somar todas as movimentações do mês para verificar > R$ 35k.
• Custo médio sem incluir taxa de corretagem/transferência.
• Veículo de uso pessoal vendido por > R$ 35.000: lembrar que o ganho é tributável.

Checklist

• [ ] Documentos de aquisição e alienação coletados
• [ ] Custo total com despesas e benfeitorias
• [ ] Verificação de isenções
• [ ] Redutores Lei 11.196 aplicados (imóveis pré-2017)
• [ ] GCAP gerado
• [ ] DARF cód 4600 pago no prazo
• [ ] Lançamento no IRPF anual (Bens + Ganhos)
• [ ] Comprovantes arquivados por 5 anos

Referências

• Lei 9.250/1995 art. 23
• Lei 11.196/2005 art. 39, 40, 47 (reinvestimento, redutor)
• Lei 13.259/2016 (alíquotas progressivas)
• IN RFB 84/2001 (regulamento ganho de capital)
• Lei 14.754/2023 (cripto e exterior)
• Decreto 9.580/2018 (RIR/2018) arts. 128-156